АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Т. И. Бабаченко,

магистрант Российской академии адвокатуры и нотариата Научный руководитель: Ралько Василий Васильевич, кандидат юридических наук

Государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовое признание и государственное под­тверждение возникновения, обременения, совершения перехода или прекращения прав на недвижимость и выступает в качестве единствен­ного доказательства существования прав граждан и юридических лиц на владение, пользование, а также распоряжение различными объекта- 68 ми недвижимости .

Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государ­ственной регистрации недвижимости»^[67][68] (далее - Закон о регистрации недвижимости), который направлен на регулирование правоотноше­ний, которые возникают оп поводу осуществления государственной регистрации прав, осуществления государственного кадастрового уче­та недвижимого имущества и в связи с ведением Единого государ­ственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), была введена единая учетно-регистрационной процедура касательно объектов недвижимо­сти (в качестве исключения выступает необходимость подачи конкрет­ного заявления о проведении кадастрового учета объекта недвижимо­сти для дальнейшей государственной регистрации права). В то же вре­мя, Закон о регистрации недвижимости перечисляет немало ситуаций, когда указанные процедуры производятся отдельно, т. е. проведение кадастрового учета объектов недвижимости и осуществление государ­ственной регистрации прав на них все также являются двумя отдель­ными учетно-регистрационными действиями.

Закон о регистрации недвижимости, в сущности, включает нормы, которые содержались в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»^[69] и в Федеральном законе от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государствен­ном кадастре недвижимости»^[70] . Указанное объясняется тем, что разработ­чиками была воспринята существующая практика государственной реги­страции прав и практика проведения государственного кадастрового учета.

Рассмотрев положения Закона о регистрации недвижимости, необходимо обратить внимание на отдельные проблемные моменты применения данного Закона.

Так, Г. Л. Земляковой отмечается, что Закон о регистрации не­движимости не устанавливает каких-либо переходных положений, ре­гламентирующих нормы объединения в единую информационную си­стему и синхронизации содержащихся в ГКН и ЕГРП информацион­ных сведений, что считается, как представляется, существенным недо­статком, так как непосредственной данный момент наиболее актуален.

Дискуссии по возможности и необходимости объединения ГКН и ЕГРП ведутся уже более десяти лет. Думается, необходимо согла­ситься с мнением В. Н. Сидоренко, указывающего еще в 2003 году на проблемные вопросы по поводу объединения государственного зе­мельного кадастра и ЕГРП из-за того, что земельный кадастр выстроен по трехуровневой системе, включающей кадастровые округа, районы и кварталы, тогда как ЕГРП является одноуровневой системой (на уровне регистрационных округов)^[71].

Указанные автором опасения считаются и в настоящее время ак­туальными, так как системы, по которым осуществляется ведение ЕГРП и ГКН, различаются между собой. Также, данные системы раз­личаются по своей специализации, и в их основании положены совер­шенно различные сферы деятельности^[72].

Необходимо признать обоснованным мнение Г. Л. Земляковой о том, что до того времени, пока не будут определены правила синхро­низации сведений, которые содержатся в ГКН и ЕГРП, и не будут
устранены несоответствия между данными сведениями, практически нельзя рассчитывать на существенную оптимизацию и понижение удельной ресурсоемкости проводимых учетно-регистрационных про­цедур, в особенности принимая во внимание опыт законченного про­цесса переноса информационных сведений из архивов государствен­ных органов в отношении государственного технического учета и ин­вентаризации (далее - ОТИ) в ГКН, который повлек за собой множе­ство проблем, в первую очередь, непосредственно для правообладате­лей различных объектов недвижимости^[73].

Представляется, было бы целесообразно на протяжении некоторо­го переходного времени апробировать порядок ведения ЕГРН в несколь­ких «пилотных» субъектах РФ, после чего, принимая во внимание полу­ченные результаты, вынести решение о его введении во всей стране.

В настоящее время ЕГРП включает записи о проведенной госу­дарственной регистрации прав на объекты, фактически не являющиеся объектами недвижимости в понимании положений ст. 130 ГК РФ^[74][75], сведения о которых имеются в ГКН на основе информационных дан­ных, которые были переданы ОТИ согласно Приказа Минэкономразви­тия РФ от 11.01.2011 № 1 «О сроках и порядке включения в государ­ственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах 76 недвижимости» .

Таким образом, информационные сведения о регистрации таких объектов и о зарегистрированных правах на данные объекты, автома­тически будут переданы в ЕГРН, что противоречит действующему за­конодательству.

Для исключения подобной ситуации необходимо, на наш взгляд, применить алгоритм действий, предложенный в письме Росреестра от 26.10.2015 г. № 09-исх/15309-ГЕ/15:

а) регистрирующий орган совместно с государственным органом кадастрового учета должен определить перечень объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРП и на которые сведения содержатся либо отсутствуют в ГКН;

б) необходимо сформировать рабочую группу, к участию в которой привлечь представителя ОТИ, в рамках которой проанализировать доку­
ментацию из кадастровых дел и правоустанавливающих документов. Если в документах указывается, что данные объекты не считаются объектами недвижимости, включающие ГКН записи о них должны квалифициро­ваться как ошибочно внесенные в соответствии с решением об исправле­нии совершенной технической ошибки. Данное решение в отношении определения статуса объекта, по вопросу исправления технической ошиб­ки в записях ГКН необходимо оформить протоколом рабочей группы;

в) после вынесения указанного решения рабочей группой, реги­стрирующий орган должен провести работу с заявителями для подачи ими заявлений о нормализации сведений ЕГРП^[76].

В последнее время в законодательство в области государствен­ной регистрации каждый год вносятся изменения. Представляется, что регистратору очень сложно проследить все происходящие изменения в законодательстве в области государственной регистрации.

Поэтому, необходимо специализировать государственных реги­страторов при помощи разделения их на определенные сектора: доле­вого строительства; по земле; по делам объектов жилого назначения; по делам объектов нежилого назначения.

Указанное даст возможность регистратору глубже вникать в действующее законодательство по своей категории, так как в любой категории имеется множество нюансов, которые касаются порядка гос­ударственной регистрации. Кроме того, это уменьшит количество за­явлений, жалоб на совершенные действия по государственной реги­страции прав, обжалуемые в судебном порядке^[77].

В заключение необходимо отметить, что Законом о регистрации недвижимости закладываются необходимые механизмы, для результа­тивного функционирования которых требуется внесение значительных изменений в действующее законодательство, выработать множество подзаконных актов, включая акты, направленные на обеспечение функционирования электронного документооборота при реализации регистрационных действий, осуществлении межведомственного взаи­модействия государственных и муниципальных органов, а также со­вершения согласованных действий между ними и кадастровыми инже­нерами, нотариусами при помощи электронных сервисов.

Литература

1. Бабаян К. Т., Гагай И. В. К вопросу о совершенствовании кадастровых работ, учета недвижимости и регистрации прав на нее // Научный журнал КубГАУ - ScientificjournalofKubSAU. 2016. № 117. С.886-898.

2. Землякова Г. Л. Перспективы развития законодательства о кадастровом учете земельных участков / Г. Л. Землякова // Современное право. - М.: Новый Ин­декс, 2014. - № 7. - С. 92-98.

3. Сидоренко В. Н. Правовое регулирование ведения государственного земель­ногокадастра: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. / В. Н. Сучкова. - М., 2003. - С.18.