О ПРОБЛЕМАХ СОСОБСТВЕННИКОВ ПРИ РАСПОРЯЖЕНИИ ДОЛЯМИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

В. Игнатова, студентка Российской академии адвокатуры и нотариата

На рынке недвижимости существует такое предложение, как продажа доли в праве собственности в жилом помещении.

Часто бывает, что граждане становятся сособственниками в праве общей долевой собственности в квартирах (комнатах) по разным причи­нам. При этом сособственники не всегда могут определить порядок пользования своим имуществом мирным путем. Один сособственник хочет проживать (и, зачастую, незаконно пользоваться всей квартирой), обосновывая это тем, что у него нет другого жилья и т. п. А другой со- собственник, который, например, хочет продать свою долю или прожи­вать в спорной квартире, не может реализовать свои права, т. к. в насто­ящее время государством не отрегулирован данный вопрос. Считается, кто раньше вселился, тот и прав. Такова практика судов. Конечно, при этом судом учитываются все факторы. Например, наличие другого жи­лого помещения, надобность в использовании другим сособственником своей доли и т.

мые судом, не может реализовать свои права о возможности владения, 160

пользования и распоряжения своим имуществом .

Очень часто, вместо того, чтобы мирно решить проблему (про­дать квартиру и поделить поровну деньги; выкупить долю или продать свою) сособственник, который по привычке считает, что квартира полностью принадлежит ему, начинает войну против нового сособ- ственника. Он пишет заявления в полицию, прокуратуру и другие ин­станции о том, что ему создают невыносимые условия новые сособ- ственники. Правду доказать не просто, и оправдаться будет сложно. Зачастую, не договорившись между собой, бывшие родственники или другие лица от безысходности продают (дешево или не очень) свою долю чужим людям, которые не вникают во внутренние отношения этих людей. У новых собственников нет претензий друг к другу, нет старых обид и личной неприязни.

Конечно, есть, так называемые, «черные риелторы», которые за­ставляют других содольщиков продавать свою долю по цене значи­тельно ниже рыночной стоимости или наоборот, предлагают выкупить их долю по заоблачным ценам - это преступники. А как быть с теми сособственниками, которые становятся «заложниками» тех активных, кто хочет жить во всей квартире бесплатно? Как часто их «подставля­ют» под ст. 179 УК РФ «Понуждение к сделке»? Действительно, тем, кто не нуждается в проживании на «своей доле» нужны просто денеж­ные средства. Они предлагают сособственнику варианты решения про­блемы: продать-поделить, выкупить долю у сособственника или при­обрести их долю по рыночной стоимости. Вот здесь, так называемые «первые» сособственники начинают работу по устранению «новых» путем попыток привлечения «врагов» по ст. 179 УК РФ^{[160][161][162]} . В настоящее время данная статья очень активно применяется в судах. Так как же сособственникам реализовать свое право, если другие хотят бесплатно проживать во всей квартире?

С 201 6 года якобы во избежание проблем при отчуждении долей, гражданам, не являющимися родственниками продавцам, законодате­лем установлено обязательное нотариальное оформление сделок по 162

отчуждению долей в квартирах , что не является решением данной

проблемы, т.

Действующее законодательство не справляется с решением острого «долевого вопроса». Возможно, решением проблемы при не­возможности мирного урегулирования данной проблемы могло бы быть внесение в законодательную базу изменений в закон о долевой собственности, по которому, в случае недоговоренности о продаже или совместном пользовании долевой собственностью, сособственники будут обязаны продать жилье, находящееся в долевой собственности, либо совместно, либо, при недоговоренностях о цене или других суще­ственных условиях, на публичных торгах, получив денежные средства, соответствующие доли каждого.

Кроме того, в Госдуме с 201 6 года готовят закон об обязательной продаже недвижимости, если она досталась в наследство долями. Но, пока это лишь проект, касающийся только наследников-содольщиков. Включив в перечень всех субъектов данной проблемы, а не только наследников, закону наконец-то удалось бы устранить пробел в зако­нодательстве о долевой собственности и получить одобрение боль­шинства.