<<
>>

Тема 10. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)

Одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии.

Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые была образована страховая экспедиция, манифест также предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым.

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений, таким образом залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

В современных условиях Роль залога возросла, а сфера его применения существенна.

Принят Закон Российской Федерации "О залоге" от 29. 05. 1992 г. N2872-1 и ГК РФ допускают возможность заложить предприятие и его комплексы, сооружения, иное имущество и имущественные права. Кроме того, ГК РФ предусматривает (пункт 2 статьи 334 ГК РФ) дополнение правовых норм о залоге положениями Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника.

Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор -залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества

преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Наличие имущества - отличительный признак залога. Залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо (статья 335 ГК РФ).

Залог возникает в силу договора или закона.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад). Заложенные ценные бумаги могут быть переданы в депозит нотариальной конторы или банка.

Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя. Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем.

Законом или договором на залогодержателя может возлагаться обязанность страховать переданное в его владение заложенное имущество. При наступлении страховых случаев залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения.

В договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Договор о залоге должен совершаться в письменной форме.

Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон.

Государственная регистрация залога - Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если настоящим Законом не установлен иной порядок регистрации. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

Орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

Залогодатели - юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей, обязаны: - вести книгу записи залогов; - не позднее десяти дней после возникновения залога вносить в книгу запись, содержащую данные о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательства; - предоставлять книгу для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Залогодатель несет ответственность за своевременность и правильность внесения сведений о залоге в книгу записи залогов. Залогодатель обязан возместить потерпевшим в полном объеме убытки, причиненные несвоевременностью внесения записей в книгу, их неполнотой или неточностью, а также уклонением от обязанности предоставлять книгу записи залогов для ознакомления.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Реализация заложенного имущества, на которое обращается взыскание, осуществляется в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Законом или договором. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором и законом, залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя вправе: - владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением; - распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо путем сдачи в аренду.

Залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге, обязан: - страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; - принимать меры, необходимые для сохранения предмета залога, включая капитальный и текущий ремонт; - уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Договор о залоге гражданских воздушных, морских и речных судов, железнодорожного подвижного состава и космических объектов должен быть нотариально удостоверен. Залог транспортных средств подлежит регистрации в реестрах, которые ведутся государственными организациями, осуществляющими регистрацию гражданских воздушных, морских, речных судов и других транспортных средств. Договор о залоге товаров в обороте и переработке должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

В законе предусмотрены статьи связанные с понятием ипотеки, ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.

Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.

Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога органам, ведущим поземельную книгу, в том числе и по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия.

В соответствие с ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г. №102-ФЗ

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: - земельные участки; - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки .

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: -право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная должна содержать: 1. Слово "закладная", включенное в название документа. 2. Имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо. 3. Имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо.

4. Название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. 5. Имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо. 6. Указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты. 7. Указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности)

соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга). 8. Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества. 9. Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. 10. Наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права. 11. Указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки. 12. Подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству. 13. сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

14. Указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не

является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

1. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. 2. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи. 3. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. 4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

В настоящее время основными законодательными документами, регулирующими деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования России являются Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ФЗ «О рынке ценных бумаг», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Порядок государственной регистрации ипотеки

1. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. 2. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. 3. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно с документами, указанными в пункте 2 настоящей статьи, представляются также: закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. 4. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. 5. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. 6. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

- по договору об ипотеке;

- по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

<< | >>
Источник: БАНКОВСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО. Лекции.

Еще по теме Тема 10. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости):

  1. По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 1, 2, 4 и 6 Федерального закона от 4 января1999 года «О тарифах страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фонды обязательного медицинского страхования на 1999 год» и статьи 1 Федерального закона от 30 марта 1999 года «Овнесении изменений и дополнений в Федеральный закон “О тарифах страховых взносов в П
  2. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
  3. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Багадурова Магомеда Магомедовича на нарушение его конституционных прав подпунктом 1 пункта 3 статьи 6 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», статьей 10 Федерального закона «О персональных данных» и частью второй статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
  4. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Иванова Александра Павловича на нарушение его конституционных прав положениями статей 46, 47, 53, 74, 75, 86 и 89 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 6 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», а также статей 11 и 12 Федерального закона «Об оперативно-розыскной деятельности» Определение от 29 сентябр
  5. О практике применения судами законодательства о мерах пресечения в виде заключения под стражу, домашнего ареста и залога
  6. О ПРОБЛЕМАХ СОСОБСТВЕННИКОВ ПРИ РАСПОРЯЖЕНИИ ДОЛЯМИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
  7. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 35 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»
  8. Федеральный закон от 31.12.2014 N 515-ФЗ
  9. ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ
  10. Тема 3. Закон РФ « О Центральном Банке РФ (Банке России)»
  11. СИСТЕМНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЕКТА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ЦИФРОВЫХ ФИНАНСОВЫХ АКТИВАХ»
  12. ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ МЕДИЦИНСКОМ СТРАХОВАНИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ от 29 ноября 2010 г. № 326-ФЗ
  13. О ФЕДЕРАЛЬНОМ ЗАКОНЕ ОТ 17 АПРЕЛЯ 2017 ГОДА № 73-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В УГОЛОВНО-ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
  14. О КОНТРАКТНОЙ СИСТЕМЕ В СФЕРЕ ЗАКУПОК ТОВАРОВ, РАБОТ, УСЛУГ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ
  15. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Кисилюк Ларисы Алексеевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 3, 4 и 5 статьи 17 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»
  16. По делу о проверке конституционности положений статей 20 и 21 Федерального закона «О содержании под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений» в связи с жалобами граждан Д. Р. Барановского, Ю. Н. Волохонского и И. В. Плотникова