К ВОПРОСУ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН-УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Мария Валерьевна Темирбулатова,

магистрант Российского государственного университета правосудия

Научный руководитель: к.ю.н., доцент Николюкин С. В.

Строительство жилья - одно из важных видов социальной дея­тельности, от которого во многом зависит благополучие населения.

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что долевое строительство - деятельность, направленная на привлечение денежных средств. Соответственно, главная проблема этой деятельности заклю­чается в том, что уплаченные в счет стоимости квартиры деньги фак­тически не идут на строительство жилого дома, а используются за­стройщиком по другому, известному только ему одному, назначению, либо распределяются нерационально. В результате, строительство объ­екта недвижимости прекращается, а застройщик, не имея средств на его дальнейшее возведение, признается несостоятельным (банкротом). Вследствие этого, главной задачей государства в лице законодателя и контролирующего органа, стало обеспечение целевого и рационально­го использования денежных средств застройщиком.

С 1 июля 201 8 года в регулирующий рассматриваемые правоот­ношения Федеральныйзакон«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении

изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве») были внесены из­менения, согласно которым распоряжение застройщика денежными средствами и движение этих денежных средств на всех этапах осу­ществления долевого строительства стало более прозрачным и подкон­трольным. Так, вводится требование о едином расчетном счете за­стройщика. К тому же, отныне застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны иметь расчетные счета в одном упол­номоченном банке, а сам уполномоченный банк наделен возможно­стью проверять назначение денежных платежей застройщика на их соответствие требованиям законодательства, приостанавливать и по

309 необходимости отказывать в проведении операций по счету . Таким образом, в правоотношениях долевого строительства появляется новый субъект - банк, наделенный достаточно широким перечнем контроли­рующих полномочий.

Еще одно значимое нововведение - услуга счета-эскроу, назна­чение которого - сохранить денежные средства дольщиков до испол­нения своих обязательств заказчиком. Согласно данной системе, де­нежные средства перечисляются участником долевого строительства на эскроу-счет, открытый в банке, осуществляющем финансирование строительной деятельности заказчика. Указанные денежные средства резервируются на счете банка до исполнения своих договорных обяза­тельств заказчиком^[309][310]. В случае недобросовестного исполнения за­стройщиком обязательств по договору, денежные средства возвраща­ются дольщику в полном объеме. Инициатива создания счета-эскроу на сегодняшний день возложена на застройщика и не является обяза­тельной, однако, не исключено, что в скором будущем в рамках обес­печения прав дольщиков данная система станет обязательной для всех участников рассматриваемых правоотношений.

Среди прочих улучшений в сфере регулирования правоотноше­ний участия в долевом строительстве можно отметить ужесточение требований к статусу застройщика, его финансовому положению на рынке недвижимости, а так же к репутации учредителей предприятия.

Однако, среди более значимых для участников долевого строительства новшеств хотелось бы так же выделить создание «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства». Данный фонд пред­ставляет собой публично-правовое образование, созданное в целях ре­ализации государственной жилищной политики, направленной на по­вышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства. Так, в случае банкротства за­стройщика, участник долевого строительства вправе обратиться в ука­занный фонд за выплатой компенсации. Компенсационный фонд обособляется от иного имущества фонда и формируется из обязатель­ных зачислений застройщика, составляющих 1. 2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительства^[311][312]. Кроме того, данный фонд осуществляет и контрольные функции - направляет в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные ор­ганы, осуществляющие государственный кадастровый учет, уведомле­ние об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) мно-

312 гоквартирных домов .

Вышеназванные изменения законодательно закрепили гарантии прав дольщиков, однако, все они носят превентивный характер. Меж­ду тем, как быть, если в результате недобросовестного поведения за­стройщика все же произошло нарушение прав участника долевого строительства?

Прежде всего, необходимо установить характер данного право­нарушения и избрать должный способ правовой защиты.

Существенным, однако не единственным юридическим фактом, порождающим нарушение прав дольщиков, будет являться нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства и ввода его в эксплуатацию.

Несвоевременная сдача объекта порождает ряд негативных по­следствий для участника долевого строительства, таких как невозмож­ность своевременной регистрации права собственности на объект до­левого строительства, долгое ожидание, переживание, потеря денеж­ных средств.

Изначально, у дольщика существует два пути решения возник­шей проблемы: судебный и внесудебный порядок. И если для реализа­ции первого способа дольщику надлежит обратиться в суд, то внесу­дебный способ защиты прав предполагает либо самостоятельные дей­ствия лица, либо его обращение за содействием в иные органы и струк­туры.

Однако, основным способом защиты все же остается судебный порядок. В данном случае, лицо, чье право нарушено, может обратить­ся в суд с требованиями о расторжении договора; взыскании неустой­ки, штрафа, компенсации морального вреда; признании права соб­ственности, признании сделки недействительной и др.

Требование о расторжении договора может быть заявлено в слу­чаях, прямо предусмотренных ч.1, 1.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В их числе приостановление или прекращение строи­тельства жилого дома, существенное изменение проектной документа­ции, изменение назначения общего имущества и др. К тому же, участ­ник долевого строительства может потребовать немедленного растор­жения договора в случае расхождения содержания договора участия в долевом строительстве с проектной документацией объекта.

По общему правилу, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, при этом, застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора вернуть участнику де­нежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования Бан­ка России в двойном размере^[313]. Обычно, именно из-за нежелания за­

стройщика осуществить возврат денежных средств, участник долевого строительства вынужден обращаться в суд.

Взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда - требования, которые заявляются в случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого строительства и не согласовал при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обя­зательства от цены договора за каждый день просрочки и для граждан- участников взыскивается в двойном размере^[314]. Штраф и компенсация морального вреда, в случае, если договор с участником долевого стро­ительства заключен исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, взыскивается по Закону о защите прав потребителей^[315]. К тому же, требование о взыскании неустойки заявляется в случае, ко­гда застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока .

Требование о признании права собственности может быть заяв­лено, если объект долевого строительства введен в эксплуатацию, од­нако застройщик по необоснованным причинам уклоняется от свое­временной сдачи объекта. В случае же, если строительство дома пре­кращено, участник долевого строительства имеет возможность обра­титься в суд с требованиями о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. При этом, существенными обстоятельствами будут являться степень готовности дома и возмож­ность рассматривать квартиру как индивидуально определенный объ­ект недвижимости.

Завершающим способом защиты прав дольщиков хотелось бы указать исковые требования о признании сделки недействительной. Так, данное требование может быть заявлено в случае, если договор между застройщиком и юридическим лицом был заключен в ненадле­жащей, отличной от договора участия в долевом строительстве, форме. Это может быть предварительный договор, договор купли-продажи векселя и другие.

заинтересованы в обратном и заявляют требования о признании подоб­ных сделок договорами участия в долевом строительстве. По этому поводу Верховным судом РФ в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" сформирована правовая позиция, по смыслу которой, при разрешении спора судам следует исходить из существа сделки и фактически сло­жившихся отношений сторон. Так, если судом установлено, что сторо­нами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строитель­стве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмот­ренные.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, можно сделать вывод о том, что в настоящее время ситуация с долевым строительством в нашей стране далека от идеальной - ежегодно огромное количество граждан вынуждено обращаться за защитой своих интересов в суд. Од­нако, несмотря на это, правовые способы защиты, в сочетании с новел­лой законодательства, в состоянии если не избавить дольщиков от про­извола компаний-застройщиков, то хотя бы минимизировать риски неудачных финансовых вложений, а также компенсировать причинен­ный им материальный и моральный вред.