К ПРОБЛЕМЕ «ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ» КВАРТИР НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Полина Михайловна Савушкина, магистрант Российского государственного университета правосудия
Научный руководитель: к.ю.н., доцент С. В. Николюкин
Проблема приобретения строящегося жилья заключается в том, что квартира строится, и «продается» не физическим, а юридическим лицом.
Это обусловливает определенные риски, связанные с правоспособностью юридического лица, с недействительностью сделок, с банкротством. Даже если права на квартиру приобретаются покупателем в порядке уступки у физического лица, то требовать исполнения договора участия в долевом строительстве все равно необходимо у застрой- 283 щика .В настоящее время одной из основных проблем является то, что с каждым годом в России наблюдается повышение преступности в сфере долевого участия в строительстве. Речь, прежде всего, идет о мошенничестве по неоднократной продаже квартир, или как их обычно называют «двойной продажей» либо «многократной продажей».
В данной статье рассматриваются, особенности случаев возникновения мошенничества в данной сфере, специфика требований необходимых для соблюдения сторонами, а также на что нужно сторонам обращать внимание при заключении договоров.
«Двойные продажи квартир» представляют собой последствия намеренного мошенничества или в результате преступной халатности уполномоченных должностных лиц и организаций-партнеров, представляющих интересы застройщика, осуществляемые в сторону участниковдоговора долевого участия(ДДУ) и отличающиеся наличием (отсутствием) преступного умысла.
Может получиться так, что двойная продажа квартиры в новостройке происходит без злого умысла- когда квартиры продают одновременно и застройщик и агент, в спешке, боясь потерять клиента, не оповестив, что квартира находится в стадии продажи.
Важно отметить, что квартиры в новостройке следует приобретать только по договорам предусмотренным законодательством и руководствуясь законом ФЗ- 214 «Об участии в долевом строительстве
283 Саблин М.Т.
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 560 с. // СПС Консультант плюс (Дата обращения: 26.03.2018).многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», то есть на основании:
- договора долевого участия;
- жилищного сертификата;
- участия в жилищно-строительных кооперативах.
«Двойная продажа квартир» преимущественно возникает в качестве неожиданного официального известия о том, что квартира, за которую дольщик вложил установленную сумму денег, принадлежит третьему лицу, т. е. ему незаконно продана квартира, принадлежащая правообладателю. В то время как при покупке, уполномоченное должностное лицо гарантировало чистоту сделки, подтверждая сказанное демонстрацией документации. Правоустанавливающий договор на жи- 284 лье в наличии, но сам объект имеет виртуальный характер .
Обманутые участники долевого строительства и граждане, пострадавшие от «двойных продаж» жилья представляют одну из самых острых и тяжело решаемых социальных проблем, которая возникла из- 285 за несовершенства законодательства в сфере строительства жилья .
Важно отметить, что недобросовестный застройщик может дважды продать квартиры в доме по различным схемам- вексельной, со- инвестирования, предварительному договору.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого - нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее- Закон о долевом строительстве)[284][285][286].
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры необходимо обратить внимание на то, что у покупателя не возникает (и не возникнет в будущем) права собственности на кварти
ру, так как предварительный договор не подлежит государственной регистрации. В связи с чем, недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру. Но есть исключение, согласно п. 1. 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ-
287
ектов недвижимости» , в случае, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
Важно отметить, что помимо предварительного договора, к запрещенным схемам продажи квартир на стадии строительства можно отнести вексельную, вексельную с предварительным договором и иные схемы, не входящие в список законных. Так, при использовании «вексельной» схемы лицо, желающее приобрести квартиру в строящемся доме, уплачивает застройщику стоимость квартиры. При этом договор об участии в долевом строительстве с таким лицом не заключается, а застройщик выдает на уплаченную сумму дольщику вексель (вариант - продает по договору купли-продажи). По окончании строительства дольщик предъявляет вексель к погашению застройщику и одновременно заключает с ним договор купли-продажи квартиры. Обязательство по оплате векселя застройщиком и обязательство дольщика по оплате цены
288 по договору купли-продажи прекращаются зачетом .
Что касается векселя, то из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости, а возникает обязанность уплатить денежную сумму. Речь идет о том, что застройщик обязан лишь уплатить денежную сумму, указанную в векселе, и будет считаться исполнившим свое обязательство.
Однако покупателю-то необходимы не деньги, а квартира, особенно если к моменту погашения векселя цены на недвижимость вырастут. Таким образом, лицо, внесшее деньги застройщику для оплаты строящегося жилья или иного объекта недвижимости, остается только с векселем, по которому приобрести недвижимость юридически невозможно. Другое дело, что суды в данных случаях нередко защищали дольщика и квалифицировали правоотношения по их сути.287 Утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017.
288 Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 560 с. // СПС Консультант плюс (Дата обращения: 25.03.2018).
В случае, если Росреестр либо многофункциональный центр отказали в регистрации по причине того, что данный объект зарегистрирован за третьим лицом, требуется:
- запросить выписку о регистрации права собственности на обозначенный объект за третьими лицами;
- в официальной письменной форме обратиться к руководителю застройщика о том, что квартира продана третьим лицам;
- получить от застройщика официальное подтверждение того, что к нему обращались с претензией.
После получения письменного документа с отказом восстановить утраченное право на квартиру, либо по завершении одного календарного месяца целесообразно обратиться в суд по месту нахождения застройщика и предоставить суду документацию, отражающую гарантии, данные застройщиком на покупку квартиры.
По решению суда, если действия покупателей признают добросовестными, застройщику придётся возместить нанесённый ущерб в виде возврата вложенных в строительство инвестиций или передачей квартиры, которую пострадавшие лица получат в последующей новостройке.
Кроме этого, в ведении суда окажется установление причин повторной продажи квартиры. Если инцидент основан на ошибке, ответчик понесёт гражданскую ответственность, которая допускает взыскание штрафных санкций за просрочку предоставления объекта, и даже - возмещения морального вреда за доставленные переживания.
Кроме того, если суд установит намеренные мошеннические мотивы ответственного лица или группы лиц - вопрос попадет под юрис- 289 дикцию уголовного законодательства» .
Таким образом, чтобы гражданам защитить себя от риска «двойных продаж» квартиры на стадии строительства многоквартирного дома им необходимо заключить ДДУ, который соответствует всем требованиям Закона о долевом строительстве или же заключить договор уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве.
Литература
1. Кузнецов А. П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: монография. 2-е изд., перераб. и доп. Москва: Проспект, 2017. 112 с.// СПС Консультант плюс.
289 Двойные продажи квартир в новостройках // https://myestate.club/kuplya-prodazha/dvojnye- prodazhi-kvartir.html
2. Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? // Азбука права [Электрон. журн.], 2018.
3. Саблин М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 560 с.// СПС Консультант плюс.
4. Двойные продажи квартир в новостройках // https://myestate.club/kuplya-prodazha/dvojnye-prodazhi-kvartir.html
Еще по теме К ПРОБЛЕМЕ «ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ» КВАРТИР НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ:
- К ВОПРОСУ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН-УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
- 3. Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире
- 2. Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме
- 4. Ответственность по договору долевого участия в строительстве жилья
- 2. Строительство жилых помещений
- Стадии уголовного процесса
- 9. Стадии ЖЦТ и ситуация на рынке и стратегия поведения продавца.
- 10 Стадии исполнительного производства.
- 26. 0рганизация оптовых продаж на мировом рынке.
- Классификация и стадии создания АСУ ТП