<<
>>

К ПРОБЛЕМЕ «ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ» КВАРТИР НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Полина Михайловна Савушкина, магистрант Российского государственного университета правосудия

Научный руководитель: к.ю.н., доцент С. В. Николюкин

Проблема приобретения строящегося жилья заключается в том, что квартира строится, и «продается» не физическим, а юридическим лицом.

Это обусловливает определенные риски, связанные с правоспо­собностью юридического лица, с недействительностью сделок, с банк­ротством. Даже если права на квартиру приобретаются покупателем в порядке уступки у физического лица, то требовать исполнения догово­ра участия в долевом строительстве все равно необходимо у застрой- 283 щика .

В настоящее время одной из основных проблем является то, что с каждым годом в России наблюдается повышение преступности в сфере долевого участия в строительстве. Речь, прежде всего, идет о мошенничестве по неоднократной продаже квартир, или как их обычно называют «двойной продажей» либо «многократной продажей».

В данной статье рассматриваются, особенности случаев возник­новения мошенничества в данной сфере, специфика требований необ­ходимых для соблюдения сторонами, а также на что нужно сторонам обращать внимание при заключении договоров.

«Двойные продажи квартир» представляют собой последствия намеренного мошенничества или в результате преступной халатности уполномоченных должностных лиц и организаций-партнеров, пред­ставляющих интересы застройщика, осуществляемые в сторону участ­никовдоговора долевого участия(ДДУ) и отличающиеся наличием (отсутствием) преступного умысла.

Может получиться так, что двойная продажа квартиры в но­востройке происходит без злого умысла- когда квартиры продают од­новременно и застройщик и агент, в спешке, боясь потерять клиента, не оповестив, что квартира находится в стадии продажи.

Важно отметить, что квартиры в новостройке следует приобре­тать только по договорам предусмотренным законодательством и ру­ководствуясь законом ФЗ- 214 «Об участии в долевом строительстве

283 Саблин М.Т.

Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и про­ведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 560 с. // СПС Кон­сультант плюс (Дата обращения: 26.03.2018).

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», то есть на основании:

- договора долевого участия;

- жилищного сертификата;

- участия в жилищно-строительных кооперативах.

«Двойная продажа квартир» преимущественно возникает в каче­стве неожиданного официального известия о том, что квартира, за ко­торую дольщик вложил установленную сумму денег, принадлежит тре­тьему лицу, т. е. ему незаконно продана квартира, принадлежащая пра­вообладателю. В то время как при покупке, уполномоченное долж­ностное лицо гарантировало чистоту сделки, подтверждая сказанное демонстрацией документации. Правоустанавливающий договор на жи- 284 лье в наличии, но сам объект имеет виртуальный характер .

Обманутые участники долевого строительства и граждане, по­страдавшие от «двойных продаж» жилья представляют одну из самых острых и тяжело решаемых социальных проблем, которая возникла из- 285 за несовершенства законодательства в сфере строительства жилья .

Важно отметить, что недобросовестный застройщик может два­жды продать квартиры в доме по различным схемам- вексельной, со- инвестирования, предварительному договору.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне не­благоприятные последствия. Практика заключения таких предваритель­ных договоров существует, и главная причина этого - нежелание за­стройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотрен­ные законодательством РФ об участии в долевом строительстве много­квартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1Федераль­ный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных до­мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото­рые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее- Закон о долевом строительстве)[284][285][286].

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры необходимо обратить внимание на то, что у покупателя не возникает (и не возникнет в будущем) права собственности на кварти­

ру, так как предварительный договор не подлежит государственной регистрации. В связи с чем, недобросовестный застройщик может за­ключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру. Но есть исключение, согласно п. 1. 2 Обзора судебной прак­тики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ-

287

ектов недвижимости» , в случае, если судом установлено, что сторо­нами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Важно отметить, что помимо предварительного договора, к за­прещенным схемам продажи квартир на стадии строительства можно отнести вексельную, вексельную с предварительным договором и иные схемы, не входящие в список законных. Так, при использовании «век­сельной» схемы лицо, желающее приобрести квартиру в строящемся доме, уплачивает застройщику стоимость квартиры. При этом договор об участии в долевом строительстве с таким лицом не заключается, а застройщик выдает на уплаченную сумму дольщику вексель (вариант - продает по договору купли-продажи). По окончании строительства дольщик предъявляет вексель к погашению застройщику и одновремен­но заключает с ним договор купли-продажи квартиры. Обязательство по оплате векселя застройщиком и обязательство дольщика по оплате цены

288 по договору купли-продажи прекращаются зачетом .

Что касается векселя, то из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недви­жимости, а возникает обязанность уплатить денежную сумму. Речь идет о том, что застройщик обязан лишь уплатить денежную сумму, указанную в векселе, и будет считаться исполнившим свое обязатель­ство.

Однако покупателю-то необходимы не деньги, а квартира, осо­бенно если к моменту погашения векселя цены на недвижимость вы­растут. Таким образом, лицо, внесшее деньги застройщику для оплаты строящегося жилья или иного объекта недвижимости, остается только с векселем, по которому приобрести недвижимость юридически невоз­можно. Другое дело, что суды в данных случаях нередко защищали дольщика и квалифицировали правоотношения по их сути.

287 Утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017.

288 Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и про­ведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 560 с. // СПС Кон­сультант плюс (Дата обращения: 25.03.2018).

В случае, если Росреестр либо многофункциональный центр от­казали в регистрации по причине того, что данный объект зарегистри­рован за третьим лицом, требуется:

- запросить выписку о регистрации права собственности на обозначенный объект за третьими лицами;

- в официальной письменной форме обратиться к руководите­лю застройщика о том, что квартира продана третьим лицам;

- получить от застройщика официальное подтверждение того, что к нему обращались с претензией.

После получения письменного документа с отказом восстано­вить утраченное право на квартиру, либо по завершении одного кален­дарного месяца целесообразно обратиться в суд по месту нахождения застройщика и предоставить суду документацию, отражающую гаран­тии, данные застройщиком на покупку квартиры.

По решению суда, если действия покупателей признают добро­совестными, застройщику придётся возместить нанесённый ущерб в виде возврата вложенных в строительство инвестиций или передачей квартиры, которую пострадавшие лица получат в последующей но­востройке.

Кроме этого, в ведении суда окажется установление причин по­вторной продажи квартиры. Если инцидент основан на ошибке, ответ­чик понесёт гражданскую ответственность, которая допускает взыска­ние штрафных санкций за просрочку предоставления объекта, и даже - возмещения морального вреда за доставленные переживания.

Кроме того, если суд установит намеренные мошеннические мо­тивы ответственного лица или группы лиц - вопрос попадет под юрис- 289 дикцию уголовного законодательства» .

Таким образом, чтобы гражданам защитить себя от риска «двой­ных продаж» квартиры на стадии строительства многоквартирного до­ма им необходимо заключить ДДУ, который соответствует всем требо­ваниям Закона о долевом строительстве или же заключить договор уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве.

Литература

1. Кузнецов А. П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: монография. 2-е изд., перераб. и доп. Москва: Проспект, 2017. 112 с.// СПС Консультант плюс.

289 Двойные продажи квартир в новостройках // https://myestate.club/kuplya-prodazha/dvojnye- prodazhi-kvartir.html

2. Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? // Азбука права [Электрон. журн.], 2018.

3. Саблин М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юриди­ческой проверки и проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 560 с.// СПС Консультант плюс.

4. Двойные продажи квартир в новостройках // https://myestate.club/kuplya-prodazha/dvojnye-prodazhi-kvartir.html

<< | >>
Источник: Современное состояние адвокатуры и пути ее совершенствования : сборник материалов Международной научно­практической конференции - Международных чтений, посвящен­ных 176-летию со дня рождения Ф. Н. Плевако, Москва, 21 апреля 2018 г. / А.Н. Маренков. — Москва : РУСАЙНС,2019. — 286 с.. 2019

Еще по теме К ПРОБЛЕМЕ «ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ» КВАРТИР НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ:

  1. К ВОПРОСУ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН-УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  2. ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ПРОДАЖЕ ЧАСТИ ВАЛЮТНОЙ ВЫРУЧКИ
  3. О ПРОБЛЕМАХ СОСОБСТВЕННИКОВ ПРИ РАСПОРЯЖЕНИИ ДОЛЯМИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
  4. 1. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЧЕЛОВЕЧЕСТВА
  5. ПРОБЛЕМЫ КВАЛИФИКАЦИИ ПРЕСТУПЛЕНИЙ СВЯЗАННЫХ С НЕЗАКОННЫМ ОБОРОТОМ ДРАГОЦЕННЫХ КАМНЕЙ И МЕТАЛЛОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  6. СОВРЕМЕННОЕ ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОСМЫСЛЕНИЕ ПРАВОТВОРЧЕСТВА: ПРОБЛЕМЫ, РЕЗУЛЬТАТЫ, ЗАДАЧИ
  7. Развитие человека как научная проблема
  8. 11. Проблемы развития административной юстиции в России.
  9. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА ЛИКВИДАЦИОННОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ ПРОЦЕДУР БАНКРОТСТВА
  10. ПРОБЛЕМА СООТНОШЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО И ПСИХОЛОГИЧЕСКОГО В ЛИЧНОСТИ ПРЕСТУПНИКА