<<
>>

§ 3. Земельные участки для КФХ

Особое назначение

Согласно ст. 11 Закона о КФХ для создания КФХ и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для деятельности КФХ, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания КФХ и ведения его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством РФ.

Здесь вышла заминка. Некоторые фермеры почему-то решили, что на полученных ими участках они могут заняться индивидуальным жилищным строительством. Ничего подобного!

Минэкономразвития России в письме от 01.03.2010 N Д23-640 пресекло эти поползновения, указав следующее.

На основании п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии со ст. 77 и 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения используются для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей и могут быть заняты в связи с этим зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Из содержания Закона о КФХ видно, что строительство на полученных КФХ участках может производиться, если оно необходимо для деятельности самого КФХ. При этом из текста ст. 6 данного Закона следует, что в состав имущества КФХ жилой дом не входит.

Как установлено в ст. 85 ЗК РФ, для застройки жилыми зданиями, в том числе для индивидуальной жилой застройки, предназначены земельные участки в составе жилых зон из земель населенных пунктов.

Таким образом, строить жилой дом на участке, выделенном для ведения деятельности КФХ, нельзя.

Кроме этого, в том же письме Минэкономразвития России было отмечено следующее.

Жилищное строительство возможно на земельном участке из состава земель населенных пунктов, предоставленном для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, или на приусадебном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и п. 2 ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве".

На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения жилищное строительство, в принципе, возможно. Но только после его перевода в категорию земель населенных пунктов, произведенного в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Однако есть одна деталь. В ст. 10 Закона о КФХ 1990 года гражданину, имеющему землю для ведения крестьянского хозяйства в собственности, предоставлялось в том числе право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения.

Так что, если КФХ получило земельный участок до вступления в силу Закона о КФХ, то построить жилой дом на нем все-таки можно. Но это уже дело прошлое.

Согласно ч. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, - в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения - определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами с учетом целевого назначения земель.

Под нажимом на местах в письме от 01.07.2010 N Д23-2435 Минэкономразвития России предложило компромиссный вариант решения проблемы. Министерство посчитало целесообразным предусмотреть возможность строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения членами КФХ, но данный вопрос должен решаться на уровне субъектов РФ в зависимости от сложившейся практики ведения сельскохозяйственного производства.

При этом правила, устанавливающие предельные параметры объектов капитального строительства, должны также устанавливаться субъектами РФ.

Однако затем - в письме от 21.12.2010 N Д23-5270 - Минэкономразвития России уже коротко и сухо повторило, что строительство жилья на участках, выделенных для ведения КФХ сельскохозяйственной деятельности, не допускается.

Обратите внимание: Конституционный Суд РФ в Определении от 22.11.2012 N 2102-О отказался рассматривать конституционность п. 2 ст. 11 Закона о КФХ, чем фактически подтвердил, что строить жилье на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для ведения КФХ, все-таки нельзя.

Аренда земли

Для того чтобы КФХ могло получить в аренду земли, находящиеся в государственной собственности, у него есть варианты: на общих основаниях и используя возможные льготы.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Однако в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ указаны три основания, когда КФХ может получить земельный участок в аренду без проведения торгов:

1) предоставление земельного участка КФХ в случаях, установленных Законом об обороте земель (пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

2) предоставление земельного участка КФХ для ведения им деятельности в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

3) предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора (пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Для начала рассмотрим особый порядок из ст. 39.18 ЗК РФ.

Особенности предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, КФХ для ведения им своей деятельности прописаны в ст. 39.18 ЗК РФ (см. также письмо Минэкономразвития России от 02.07.2015 N Д23и-3079).

Если земельный участок, который хочет арендовать КФХ, еще не образован или его границы еще нужно уточнить в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", то возникает вопрос о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Детали такого согласования прописаны в ст. 39.15 ЗК РФ.

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду, которое КФХ должно подать в местную администрацию, указываются:

- наименование и место нахождения заявителя, его ЕГРЮЛ и ИНН;

- кадастровый номер земельного участка, заявление о предварительном согласовании предоставления которого подано;

- реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование данного участка предусмотрено указанным проектом;

- кадастровый номер земельного участка или участков, из которых в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка, в случае если сведения о таких земельных участках уже внесены в ЕГРН;

- основание предоставления земельного участка без проведения торгов;

- вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок;

- цель использования земельного участка;

- почтовый адрес или адрес электронной почты для связи с заявителем.

Документы, которые нужно приложить к этому заявлению, перечислены в п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ. Согласно пп. 1 этого пункта заявитель должен приложить к заявлению документы, подтверждающие его право на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Обратите внимание: Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден Приказом Минэкономразвития России N 1. Однако такой перечень, относящийся к пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, установлен только для граждан, а не для КФХ.

Поэтому, по нашему мнению, исходя из п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ КФХ должно приложить к указанному заявлению только схему расположения земельного участка в случае, если его предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой он будет образован, и документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя.

По общим правилам ст. 39.15 ЗК РФ далее должны были бы последовать следующие действия.

Если на испрашиваемый земельный участок никто не успел подать заявление о предварительном согласовании, то местная администрация в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления рассматривает его, принимает решение о предварительном согласовании заявки или об отказе в этом и направляет свое решение заявителю.

Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года.

Заявитель, в отношении которого было принято положительное решение, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ. Иначе говоря, эти работы придется заказать и оплатить.

Однако в ст. 39.18 ЗК РФ предусмотрен особый порядок, согласно которому в случае поступления заявления КФХ о предварительном согласовании предоставления земельного участка для ведения его деятельности местная администрация в срок, не превышающий 30 дней с даты поступления заявления, должна или найти основания для отказа заявителю, или опубликовать извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей для всеобщего сведения.

В течение 30 дней со дня публикации извещения администрация будет ждать обращения по поводу этого же участка от других КФХ об участии в аукционе.

Если желающих не находится, местная власть начинает готовить проект договора аренды участка. При этом если участок нужно сначала образовать или уточнить его границы, то предварительно местные власти принимают решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Таким образом, во-первых, льгота состоит в том, что если КФХ окажется единственным претендентом на участок, то оно его получит, во-вторых, затраты на кадастровые работы КФХ понесет уже после того, как станет ясно, что именно оно и будет арендатором, и в-третьих, в худшем случае другими претендентами на данный участок могут быть только КФХ или граждане.

Если же в течение 30 дней со дня публикации извещения иные претенденты - граждане или КФХ - на данный земельный участок все-таки появятся, то местные власти в недельный срок со дня поступления заявлений отказывают первому заявителю в предоставлении участка и отправляют этот участок на торги по правилам ст. 39.11 ЗК РФ.

Теперь перейдем к исключению, прописанному в пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (предоставление земельного участка КФХ в аренду без проведения торгов в случаях, установленных Законом об обороте земель). Оно относится к п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель.

Как указано в этом пункте, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок КФХ в аренду без проведения торгов в случае, если КФХ обратилось к местным властям с заявлением о заключении договора аренды такого участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом арендная плата за такой участок взимается в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

В свою очередь, местная власть, которой принадлежит данный земельный участок, обязана не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок опубликовать в СМИ сообщение о возможности приобретения такого земельного участка на указанных условиях.

Обратите внимание: несмотря на то что в указанном п. 5.1 говорится только о предоставлении заявления, рассматриваемая ситуация нашла отражение в Приказе Минэкономразвития России N 1.

Чтобы получить данный земельный участок, КФХ должно представить в местную администрацию следующие документы:

- выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом участке);

- выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП о заявителе.

Если КФХ уже использует земельный участок и желает продлить срок аренды этого участка в упрощенном порядке, т.е. без торгов, то ему на помощь приходит пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Для этого до истечения срока аренды участка КФХ должно подать в местную администрацию соответствующее заявление (ст. 39.17 ЗК РФ).

К нему нужно приложить следующие документы:

- выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке);

- выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП о заявителе.

В срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления администрация рассматривает поступившее заявление и, если все в порядке, готовит проект договора аренды участка и направляет его КФХ на подпись.

Проект договора, направленного заявителю, должен быть им подписан и возвращен не позднее чем в течение 30 дней со дня получения им проекта.

Если никаких льготных вариантов не просматривается, придется бороться за получение участка в аренду на торгах.

Согласно ст. 39.11 НК РФ извещение о проведении аукциона размещается в Интернете и в местной печати не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.

Там должны быть в том числе указаны:

- место, дата и время проведения аукциона;

- технические данные об участке (местоположение, площадь, кадастровый номер и т.п.);

- начальная цена аукциона и его "шаг" (величина повышения начальной цены предмета аукциона);

- форма заявки на участие в аукционе, место ее приема, дата и время начала и окончания приема заявок;

- размер задатка, порядок его внесения и возврата, банковские реквизиты;

- срок аренды земельного участка.

К указанному выше извещению обязательно прилагается проект договора аренды земельного участка.

В ст. 39.12 ЗК РФ приведен перечень документов, необходимых заявителю для участия в торгах.

Для КФХ в этот перечень входят:

- заявка на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

- документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать представления иных документов. Дело в том, что организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и предпринимателей сам запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в ЕГРЮЛ и ЕГРИП, у компетентных органов.

Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

Победителем торгов признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Выдел от приватизации

Согласно ст. 13 Закона о КФХ гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеет право требовать выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте земель, для создания или расширения КФХ.

Условия и порядок выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, определяются в ст. 13 Закона об обороте земель.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РФ.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, то дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

В противном случае собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого земельного участка производится с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в установленном порядке.

Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта РФ. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, производится по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности.

<< | >>
Источник: Анищенко А.В.. Крестьянские (фермерские) хозяйства: создание, деятельность, налогообложение. Российская газета. Выпуск 3. 2017. 2017

Еще по теме § 3. Земельные участки для КФХ:

  1. Глава 3. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ДЛЯ КФХ
  2. § 7. Земельный налог
  3. Лекции по земельному праву, 2015
  4. Алтухов И.А.. Земельные реформы в России и странах мира: Лекция/Нижегородская государственная сельскохозяйственная академия- Нижний Новгород, 2007,- 58 с., 2007
  5. § 2. КФХ как юридическое лицо
  6. § 2. Имущество КФХ
  7. § 7. Прекращение КФХ
  8. § 5. Деятельность КФХ
  9. § 4. Члены КФХ
  10. § 2. Банкротство КФХ
  11. § 6. КФХ и ЕНВД
  12. § 6. Объединения КФХ
  13. § 1. КФХ без образования юридического лица
  14. § 3. Имущество КФХ и его раздел
  15. 1.1.5 Разумные и адекватные меры для минимизации ущерба
  16. В. М. КАСЬЯНОВ, С. В. КРИВЕНКОВ, А. И. ХОДЫРЕВ, А. Г. ЧЕРНОБЫЛЬСКИЙ. ГИДРОМАШИНЫ И КОМПРЕССОРЫ. Конспект лекций для студентов ВУЗов,
  17. ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ ПЛАН-КОНСПЕКТОВ И ПЛАНОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЗАНЯТИЙ
  18. ОБЩИЙ КОДЕКС ПРАВИЛ ДЛЯ АДВОКАТОВ СТРАН ЕВРОПЕЙСКОГО СООБЩЕСТВА